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全球播报:大利好!降息啦!但你的房贷会下降吗?

2023-06-22 21:36:43    来源:图解金融

不出所料!


(资料图片)

央行逆回购利率MLF操作利率相继下调以后,

LPR也随之下降啦。

2023年6月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,

最新LPR报价1年期3.55%,

5年期以上为4.2%,

两者均下降了0.1%!

LPR全称Loan Prime Rate

原意是指金融机构对其最优客户执行的贷款利率。

从字面可以这么理解——

LPR起源于美国的最优惠利率,即Prime Rate

我们把时间拨回到1929年美国大萧条时期,

当时美国经济恶化,企业大量倒闭,

信誉良好的企业更是非常少,

但银行业资金过剩,总得找个地方投资,

于是部分商业银行开始有意降低信贷标准,并压低贷款利率,把一些资质差的企业纳入贷款目标客群,

由此引发了恶性竞争,使银行业的不良贷款率进一步恶化,造成不少银行纷纷倒闭。

为防止恶性竞争,美国出台了相关法规,

其中有一条就是最优贷款利率(Prime Rate)。

《华尔街日报》倡导推动形成统一的基准利率作为贷款最低利率,各银行放贷利率要在这个最优贷款利率之上。

到了20世纪70年代以后,随着直接融资市场发展,大型企业可以通过直接从票据市场融资,银行面临的竞争加剧,Prime Rate的底线才被逐步突破。

如今,美国的Prime Rate主要用于中小企业贷款个人住房贷款消费贷款等对银行依赖较强的资金业务的定价基准。

我们银行贷款定价也会以LPR为基础,

因此居民和企业融资成本就和LPR相关。

一般情况下,我们的房贷利率也是和LPR有关。

我们把LPR称为贷款市场报价利率

2019年8月,央行改革完善了LPR形成机制。

LPR的多少与公开市场操作利率挂钩。

公开市场操作利率主要是指MLF利率

MLF全称中期借贷便利(Medium-term Lending Facility)你可以简单理解为央行向符合一定条件的银行提供贷款的利率

MLF被戏称为麻辣粉。

LPR不是由央行直接发布,

而是由18家具有代表性的商业银行,分别报价后算出来的。

我们看看具体运算过程:

首先,

18家报价银行会分别报出1个LPR初始价格

他们的LPR初始价格会参考MLF利率

也就是在MLF利率基础上加点后得出来的。

这里各报价银行的加点幅度的多少,主要取决于各家银行自身资金成本市场供求风险溢价等因素。

然后,

将各报价银行报出的18个LPR初始价格,剔除掉其中最高最低价格

最后,

把剩余的16个报价用算术平均得出LPR。

LPR一个月公布一次,

发布时间一般为每月20日,遇到节假日顺延。

根据市场情况,每个月算出来的LPR利率可能升可能降

我们的个人房贷利率就是在LPR基础上,再通过加点确定的。

比如5年期以上LPR利率是4.6%,

如果一个人的加点数是0.5%,那么这个人的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

加点多少,是银行根据自身的经营情况、客户个人的风险状况信贷条件等因素来确定的,每个人不尽相同。

n%一旦确定,在客户还贷过程中就不会变了。

如果是购买首套房,个人房贷利率还会在原有加点基础上给个优惠。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

具体我们就不说了。

我们的房贷期限一般都是大于5年,

如果你选择浮动利率,那么你的房贷利率就会和5年期以上的LPR挂钩。

虽然这次LPR降了,但要是你已经买了房,处在交房贷的过程中,那么你的房贷利率并不是立马降的哦。

你可能认为房贷利率和LPR是同步变动

但事实上,房贷利率调整是有要求的,并不是和每个月的LPR同步变动。

我们在办理房贷的时候,会需要与银行协商,约定好利率的重新定价周期

重定价周期最短为1年

这时候每1年都只能调整1次贷款利率。

调整的时间一般定在每年1月1日或者贷款合同生效日

到了重定价的这一天,你的贷款利率才可能会变动,调整为最近一个月公布的LPR利率,再加上点。

对于存量贷款购房的客户,如果重定价日在1月1日,那么这次降低LPR,并不影响你目前的房贷利率,该交多少还是多少。

别急嘛,

该来的总会来的,

你的重定价日也不远了吧?

总之,

本次LPR调整是自2022年8月以来的首次下调!可以改善居民和企业预期,也释放了稳增长的信号!‍‍‍

最近,据说韩国房地产崩了,首尔部分区域房价跌了40%

房价咋说崩就崩呢?

曾经的韩国,可是全世界楼市最热的国家之一,

不仅房价高,租金也蹭蹭地往上涨!‍

那时候,不断推高的房价自然吸引了投资客的目光。但投资客买房时也会缺钱,从而孕育出一种奇葩的模式。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

投资客把已有的房子免费租给租客,但需要租客提供房子价格80%的“押金”,投资客再用这个“押金”加点杠杆去购买更多的房子。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

韩国金融机构适时推出了“租金贷款”。‍‍‍‍

这种模式下,租客用更低的成本租房,房东有了钱可以去买更多的房子,银行赚了利息,似乎是个多赢的局面。

但一旦房价下跌,租金贷款就会像催化剂!‍‍‍‍‍

当然,影响房价的因素是多方面的,关于韩国房产的故事我们有机会详细说。

只是所有命运的馈赠,都在暗中标好了价格

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