“人民城市”重要理念，是城市更新的“底色”。城市建设和运行管理中，如何增进民生福祉，推动人居环境品质提升，不断改善居住条件，满足人民群众日益增长的美好生活需要，是一个永恒的话题。

(相关资料图)

中国城市经历了高速发展阶段，当下我们正有序推进城市更新行动，推动城市高质量发展，创造高品质生活，实现高效能治理，人居环境品质提升成为城市发展的重要一环。根据多年研究国内外住宅市场发展经验，第一太平戴维斯中国区住宅部主管、高级董事唐华认为，在中国快速城市化的背景下，我们面临着许多挑战，也迎来了诸多机遇。而高品质的人居社区不仅可以提供舒适和宜居的居住环境，还能以可持续的方式促进城市发展。

唐华，在房地产领域有超过20年丰富的从业经验，自2004年加入第一太平戴维斯以来主要负责中国区住宅市场顾问和管理业务，也曾涉足参与美国、英国、日本项目的市场推广和研究，在房地产领域兼具国际视野和深厚的经验。

澎湃：中国住宅市场高速发展20余年间，上海在不同阶段都有让人印象深刻的标杆项目，一般称之为豪宅，您觉得这个市场的发展变化是怎样的？

唐华：上海的豪宅从上世纪90年代的外销房开始起步，随着上海楼市的蓬勃发展，豪宅也经过了多代的演变和更迭，我们从板块和产品的角度对豪宅的发展做个大致梳理。

板块重新定义：随着城市发展和客户变迁，豪宅板块在这二十多年间逐步重新定义，最早上海的豪宅主力是在古北，新华路、原法租界（现在的衡复风貌区），当时客户多以港台籍商人居多。后来逐渐演变到黄浦江沿线，新天地等市中心板块，外省市的富豪阶层逐渐增加。而今像前滩、北外滩、苏河沿线出现了更多的新兴豪宅区，以金融、IT等新行业的年轻才俊逐渐成为豪宅的主力客户，体现了上海发展的脉络和缩影。

生活需求演变：从需求演变的角度来看，早期客户看重户型尺度、装修标准，再过渡到对景观资源的诉求，发展到现在更多客户关注生活方式的营造；这就对板块资源、产品价值、管理服务提出了综合要求。从这些演变可见，随着高端客户眼界、认知、需求不断提升，促使豪宅产品也在不断的发展进步。

文化价值赋能生活：豪宅市场更注重对历史人文的挖掘，专注对一些有历史底蕴的地块和建筑去解读和思考。通过找寻项目背后的历史价值，形成完整的故事线为豪宅产品的整体价值进行升级赋能。

澎湃：在当前城市发展中，“城市更新”被应用得越来越多，像上海很多历史保护建筑改造也是大趋势。在这个过程中，您认为城市改造和新旧融合面临哪些挑战？又有哪些地方需要突破？

唐华：城市更新作为当下楼市热门话题，所涉及的不仅是老旧小区的拆建更新、还包括传统历史街区的文化复兴、低效土地深度开发问题等。上海颁布的城市更新条例，规范由政府牵头建立协调推进机制，来更好地统筹城市更新工作。

从住宅更新的角度来看，未来历史保护建筑改造是大趋势，当下不少项目采用历保建筑和新建高层的结合，但作为一种在探索中发展的模式也会遇到一些新的挑战。

比如，历史建筑如何更好焕新利用？历保建筑通常有建筑条件和设计规范的限制，且内部格局复杂、空间较为狭小，如何在保护外观面貌的前提下，打造内部空间更好的满足未来用途，无疑对设计、建造提出了更高的要求，目前出现了内部打通、原有材料复建、整体平移等多种方式，未来不排除通过技术升级能更好地平衡这个问题。再有就是历史建筑除了还原居住用途，还在积极探索转变成商业、办公用途的可行性。

还有，如何平衡城市更新的高投入？通常历保建筑的再利用会比新建的成本更高，作为开发商而言，城市更新项目需要大量资金的持续投入。政府可发挥积极作用，制定政策和规则支持相关企业开展多渠道融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用，并建立一套完善的利益均衡和分配机制，例如对于风貌保护项目进行容积率奖励等，提升开发商积极性，实现多方共赢。

在城市更新的过程中，也存在一些可以商榷和突破的方面，例如现在对历保建筑根据等级不同，可采用不同的保护方式；如部分保留改造、或可拆除做风貌重现等。未来期待精准的做到一房一策，对于部分原价值不高的建筑，寻求在保留外观的情况下进行复建，减少原有格局在改造上的困难。

澎湃：您研究国内外住宅市场发展多年，请与我们分享下海外城市更新经典案例。

唐华：在城市更新方面分享两个国际化城市的标杆案例：伦敦的巴特西电站项目和纽约的布鲁克林项目。

伦敦巴特西电站项目。巴特西发电站位于泰晤士河南岸的巴特西区，是始建于上世纪30年代的火力发电站。其全盛时代可称伦敦的“能量圣殿”，同时巴特西发电站还是欧洲最大的红砖建筑，是伦敦知名的地标之一，考虑环保原因自1983年停止运营并开始闲置。

为了焕新这个地标项目，当地政府开始探寻既能活化利用、创造经济价值，又能顺利保留特色外观的完美方案，其间曾经历了多年的讨论和论证。最终在2012年巴特西发电站的重建焕新项目正式启动。

项目的建设目标是把巴特西发电站升级改造为一个新的城市中心，借此彻底重塑整个区域，规划成分为七期完成改建。未来巴特西发电站将被改造成为一个休闲娱乐综合体，包含电影院、烟囱观光塔、旧址纪念馆、活动场地、商铺、餐厅等。与此同时，改造后的综合体还兼具居住和办公功能。由于是历史保护建筑，政府提出的保护要求极高并需要保持原有的外观，尽管过程坎坷，巴特西电站项目终以崭新面貌顺利面世，对公众开放。对于这个重生后的伦敦地标项目，值得我们思考和借鉴。

充分的规划论证：对于大型片区的城市更新，首先需要结合过往历史经验、先进行深度的讨论和论证，形成清晰的项目发展愿景蓝图和落地性，巴特西电站项目前期规划过程中曾七次易稿，最终达成理想的开发方案。

以时间打磨项目：成功的项目需要经过时间的沉淀，通过摸索整个片区的发展路径来不断优化和改进后续规划，使项目随着时间沉淀来获得持续成长。

生活和商务的结合：规划需要做到兼容并蓄，在商务和居住功能间要做到平衡和多元化，要与不同年龄、不同层次、不同领域客户工作和生活融合。

精神领域的挖掘：通过预设公共活动空间，未来结合艺术展览和丰富的娱乐活动来为项目聚集人气，成就项目的艺术气息，营造更多话题感。

纽约布鲁克林片区城市更新。布鲁克林区域是纽约最大的工业综合园区，占地300多英亩，位于布鲁克林河滨，毗邻曼哈顿。20世纪90年代起，这一中心区域的更新改造项目得到了纽约市政府以及各界的广泛关注。这个项目的更新改造，与全球其他大城市中心区的更新共有许多特点，融合了产业结构转型、环保与可持续理念等诸多因素。

产业与片区更新的结合：中心城市更新与高新制造业企业的互动，以往中心城区更新只关注居住环境或商业环境的改善，较少考虑到对制造业的引入，实际上产业对板块的发展贡献尤其重要。以高新制造业企业带动片区改造，引入生物医药、高科技以及小微型制造业，推动区域经济结构升级的同时，激活板块经济实现发展闭环。

政策对更新资金的支持：资金来源是未来城市更新项目要解决的重要前提。其中政府扮演了支持的角色，除了公共资金拨款投资之外，积极引流市场资金，如设立基金引入专项贷款和引入风险投资等都是可行之策。

可持续发展的考量：城市更新与区域的可持续发展要实现整合考量，注重社会效益也能反哺可持续发展目标，如通过产业引入提升当地的就业水平，更好体现民生关切。又如建筑节能、采用新技术提升能源利用效率与环境发展相协调。

澎湃：可持续发展是当前的一个重要议题，低碳环保也是一个火热趋势。您认为在产品端，应该怎样融入低碳可持续的元素，去迎合市场和客户的需要？

唐华：低碳环保是体现在社会经济领域的综合性工程，和房地产关系密切，房屋的建造和使用都绕不开这个话题。但同时它又是一个持续的进程，需要有一个过程去不断打磨升级工艺、产品从而达到理想化的低碳环保，并不能一蹴而就。

主要关注四个方面：打造产品之前，需事先规划低碳环保的长久效益，来达到对建筑价值的综合赋能；从长效实用的角度去考虑，为用户后续实际的使用场景、做实用的产品设计开发；维护保养和能耗之间的关系，应结合用户的生活习惯、使用成本等进行综合平衡；产品预先考虑到未来升级的可行性，可以随着低碳技术的升级，做到产品可迭代。

总之，低碳可持续既是硬件升级的过程，更是理念和意识上的提升，需要撬动和涉及的方面广泛，只有循序渐进才能达成更好的改变，并逐渐被开发商和用户所认可。

澎湃：对未来人居的展望，您认为需要具备哪些特点？

唐华：当下各行各业都是在寻求转型升级，对未来人居的展望，不仅体现在硬件上的发展，引申意义也是对城市生活理念的更新。未来人居应针对不同的客户诉求、提供多元化的产品和服务来满足多样性的要求。比如在上海这个海纳百川的城市，有来自各个地方、各个层级的客户，他们存在多样的居住需求，如居住时间长短、面积大小、消费能级各不相同，所以未来人居不应是单一概念，而应该提供不同维度的高质量发展路径。

还有对高质量发展而言，如何与经济效益相结合、把有限的资源利用到最高价值，或者和低碳环保、科技文化等相结合，这些都是未来人居可以进步的方向。对于开发商来说，要逐步从建筑商升级为生活方式的缔造者。

澎湃：作为城市更新的参与者，您觉得城市更新对于未来人居有哪些影响？对未来项目的定位开发有什么启示？

唐华：城市更新既是建筑空间的塑造，也是板块人文精神的延续。当下的城市更新，更多考虑保留板块原有的文化底色，在房子外观或者是建筑层面进行创新。

但未来要更多考虑的是生活方式和理念的升级，其内核是精神领域的满足，立足对未来生活的憧憬，实现对未来人居更高层次的理解和满足，比如涉及更便捷的运动健身、健康服务，邻里互动，甚至是居家办公的结合。这就要求未来项目在公共活动空间等打造上要积极迎合需求进行更好的设定。

关键词：